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庞石磊律师 庞石磊律师,毕业于四川大学法学院。由中华人民共和国司法部授予法律职业资格、司法厅注册执业,是正规专职执业律师。庞律师具有多年的金融、房地产、建设工程、公司并购、公司治理运作、投资领域、民商事侵权、刑事辩护等法律事务处... 详细>>

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合同纠纷

房屋租赁合同生效要件

一、合同主体是否符合规定。

即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。


房屋租赁合同生效要件


二、房屋是否为法律法规禁止出租。

只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押,未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、房屋租赁合同的内容是否合法。

在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

四、是否进行过登记备案。

《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。



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